URB.

Wat beweegt mensen?

Starter zoekt woning

Transformeren, de parel voor starters op de Utrechtse woningmarkt?

thumbnail_IMG_20160601_225913.jpg

Hopeloos wordt hij ervan. De zoektocht van Denny Hurmans naar een woning in Utrecht verloopt niet zonder slag of stoot. Hij vertelt geïrriteerd: “Tot nu toe heb ik niks gevonden, dat staat vast.” Het advertentieaanbod houdt hij goed bij en ook bezichtigt hij bijna elke woning waar hij voor uitgenodigd wordt. Soms tegen beter weten in: “Ik wist eigenlijk al van tevoren dat het niks ging worden, toch wel gaan kijken. Misschien is het net dat pareltje wat je zoekt, je weet het niet, maar dat was het deze keer zeker niet.”

’s Ochtends om half 7 weg rijdt Denny weg om de files te vermijden. Zonder files begint zijn werkdag om 8 uur. Elke dag op en neer naar zijn baan is best eindje. Om precies te zijn 122 kilometer heen naar Baarn en weer 122 kilometer terug naar Valkenswaard. “Ik begin wel te merken dat als ik ‘s avonds terug naar Brabant rij, ik erg moe ben. Naast dat het ook best wel gevaarlijk kan zijn, is het ook niet chill om elke avond moe te zijn van het autorijden.” Liever vandaag dan morgen verhuist hij naar Utrecht, dan hoeft hij niet meer zo ver te rijden elke dag.

Werkgelegenheid

Denny is niet de enige die opzoek is naar een woning in Utrecht, met hem heel veel andere starters. Een van de reden dat veel mensen in Utrecht willen wonen is dat de stad en omgeving de meeste banen per hectare van heel Nederland hebben. Daarnaast heb je binnen een uur met het ov de helft van alle banen in Nederland in bereik. Wethouder Wonen van de gemeente Utrecht, Paulus Jansen vertelt dat je als starter veel opties in Utrecht hebt, als je nog niet weet wat je wil. Hij roept verrukt: “eigenlijk wil de helft van Nederland hier wel wonen.”

Aantal banen in Utrecht

schermopname-269

Uit het onderzoek Waarden en woonwensen van de Utrechtse starter komt ook dat zelfstandigheid, onafhankelijkheid en vrijheid het belangrijkst zijn voor starters. Ze willen niet meer een huis delen met huisgenoten, maar in een eigen studio of appartement wonen. De positie van de starter heeft invloed op zijn of haar woonwensen. Uit het onderzoek blijkt dat verhuizen nooit een doel op zich is, maar altijd een manier om een ander doel te bereiken, zoals een studie of een baan.

Ook Denny wil verhuizen naar Utrecht voor zijn baan. Hij is interaction designer bij een bedrijf in Baarn, dicht in de buurt van Utrecht. Hij ontwerpt voornamelijk user interfaces voor bijvoorbeeld een website of een app. Het bedrijf waar hij voor werkt, krijgt opdrachten van grote bedrijven zoals: ABN Amro, ING en de overheid. Ook heeft het bedrijf verschillende projecten lopen in de randstad waar Denny aan meewerkt: “Het liefst wil ik wonen aan de bovenkant van Utrecht, omdat ik dan dichter bij Baarn zit en je bent toch iets centraler ten opzichte van de rest van de randstad.”

Klein aanbod

Wethouder Jansen is blij dat zoveel starters enthousiast zijn over Utrecht, maar het heeft ook zijn nadelen. “Het is natuurlijk ook wel ingewikkeld, want heel veel mensen willen hier willen wonen maar het aantal bouwlocaties is beperkt.” Ook uit de Woonvisie blijkt dat dit een probleem is. Op dit moment is maar 8% van de Utrechtse woningvoorraad een vrije sectorhuurwoning (huur tussen de 711 en 900). Een klein aanbod, terwijl de vraag naar de woningen groot is.

Dat het aanbod klein is merkt Denny ook. “Ik was begonnen met zoeken tussen de 500 – 600 euro, maar daar kan je dus echt niets voor vinden. Tussen de 600 – 700 euro ook niet echt. Dus nu zit ik al tussen de 700 – 800 euro te kijken.” Voor Denny is dit het maximumbedrag wat hij uit wil gegeven aan zijn huur.

In Utrecht zijn er weinig goedkope particuliere huurwoningen. De goedkoopste huurwoningen zijn de sociale huurwoningen. Om daarvoor in aanmerking te komen moet je ingeschreven staan op Woningnet. Hoe langer je ingeschreven staat, hoe meer kans je maakt op een woning. Voor Denny maakt een sociale huurwoning geen verschil in zijn zoektocht. “Ik heb mij net ingeschreven bij Woningnet, dus het duurt wel een aantal jaren voordat ik kans maak op een woning.”

Sociale huurwoningen in jaren

  • 8 jaar –  wachten mensen landelijk gemiddeld op een sociale huurwoning.
  • 21 jaar – lang op de wachtlijst in Purmerend, de plaats kent de langste wachttijd.
  • 3 jaar – en je hebt een woning in Nieuw- Lekkerland, de kortste wachtlijst.
  • 8 jaar –  en dan kom je ook in Utrecht in aanmerking voor een woning.
  • 17 jaar – uitzitten en dan woon je in Amsterdam of Hoofddorp.

Je inkomen mag voor een sociale woning niet te hoog zijn. Sinds 1 juli 2015 moeten woningcorporaties jaarlijks minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale-huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 35.739. 10% mag naar huishoudens met een inkomen tussen € 35.739 en € 39.874 en 10% mag naar de hogere inkomens.

In de Woonvisie wordt ook gewaarschuwd. Het aanbod van sociale huurwoningen is de afgelopen tijd sterk teruggelopen. Er worden nu weinig sociale huurwoningen gebouwd, terwijl er nog wel huurwoningen worden verkocht en worden gesloopt. Nu is er al een tekort en de komende jaren neemt dat tekort behoorlijk toe, als het beleid niet veranderd. Denny zal dus nog langer op de wachtlijst moeten staan, om aan een woning te kunnen komen. Voor hem is dat geen probleem, want hij verdient genoeg om particulier te huren, maar dat is niet voor iedereen weggelegd. Niet alleen in de stad Utrecht zijn er minder sociale huurwoningen. Het aantal goedkope sociale huurwoningen is landelijk sinds 2010 met een derde gedaald, concludeert de Rijksuniversiteit Groningen.

Aantal sociale huurwoningen in Utrecht. Vroeger –  nu –  toekomst.

2014 2016 2019
Totale sociale woningvoorraad 53.045 51.880 49.851
Doelgroep in sociale huurwoningvoorraad 38.723 38.599 38.136
Deel van de doelgroep dat in de voorraad wil/moet wonen 40.197 40.718 42.108
Tekort -1.474 -2.119 -3.972

In de sector waar Denny een woning zoekt, de middeldure vrije sector, is er ook niet voldoende aanbod. In de Woonvisie komt naar voren dat er de komende 10 jaar, vraag is voor tussen de 1.500 en 2.500 woningen per jaar. Het onderzoek gaat uit van de huidige voorraad voor de komende 5 jaar. De Woonvisie verwacht een jaarlijks tekort van tussen de minimaal 250 en maximaal 1.200 huurwoningen. Ook landelijk wordt er een tekort verwacht. In de huursector steeg namelijk de vraag naar vrije sector huurwoningen, van 5 naar 12 procent.

Koopwoningen, sociale huurwoningen en particuliere huurwoningen in Utrecht

schermopname-266

De spanningen op de woningmarkt, die Denny en vele andere starters meemaken komt door een combinatie van het te kort aan huurwoningen en het gemaakte huurbeleid. De toewijzingsregels voor sociale huurwoningen en de inkomensafhankelijke huurverhogingen hebben ertoe geleid dat sociale huurwoningen voor hogere inkomens ontoegankelijk zijn geworden. Hierdoor zoeken nu veel meer mensen naar een woning in de vrije sector, dus de particuliere verhuur.

Vrije sector verhuur

De particuliere verhuur is dus populair en wethouder Jansen maakt zich daar zorgen over. “Er zijn altijd commerciële jongens die hun zakken willen vullen.” Op dit moment is de wethouder bezig met een raadsvoorstel om bij het vrijesector huren regels aan te stellen. “The sky kan hier in Utrecht niet the limit zijn. Als de gemeenteraad akkoord gaat, kunnen wij hier in Utrecht zeggen: ‘als u hier een flatje bouwt van 50 m2 dan mag je daar geen 850 euro voor vragen. We gaan lokale eisen stellen aan de maximale huur.”

De wethouder gaat tegen het landelijk beleid in. Minister Blok van Wonen en Rijksdienst doet juist het omgekeerde en wil geen regels voor het vrije sector huren. Wethouder Jansen is het niet eens met de minister: “Ik blijf dat wel een beetje gek vinden, minister Blok zegt landelijk eigenlijk van ‘nou u kunt klagen wat u wilt, the sky is the limit’ en daar hebben wij dus veel last van hier in Utrecht. Het drijft de prijzen op.”

Aan de ene kant is Utrecht erg aantrekkelijk voor de starter, maar aan de andere kant werkt de stad niet mee. Er is al een tekort aan woningen voor starters en nu worden de prijzen ook steeds hoger. Wethouder Jansen merkt op: “Het wordt er dan alleen nog maar moeilijker van. Dat is echt heel jammer voor diegene die echt staan te springen, om in mijn ogen, nog een best prijzig klein appartementje te huren.”

utrecht-8.jpg

Utrecht in Cijfers:

  •  986 inwoners
  • 4de stad van het land
  • 60 % van de Utrechters is hoogopgeleid
  • 512 woningen
  • 506 rijksmonumenten
  • 069 banen
  • 245 kilometer aan fietspaden

Denny heeft eigenlijk weinig eisen. Hij zou graag een eigen badkamer en keuken willen en dat het liefst op 50 m2. “Voor mij is het ook prima om alles bij elkaar te hebben in een ruimte, bijvoorbeeld een studio. Het centrum is sowieso geen optie, omdat ik daar niet gratis kan parkeren. Een vriend van mij woont in Zuilen en ik denk dat ik daar iets wil gaan zoeken.Overvecht naast Zuilen lijkt mij dan weer helemaal niks.”

Bekende wijken en buurten

utrecht-typografie-postcard-drukklaar.jpg

Vrienden en flexibiliteit

Uit het onderzoek waarden en woonwensen van de Utrechtse starter komt naar voren dat verwantschap erg belangrijk is voor starters. Verwantschap draait voornamelijk om sociale contacten, met andere woorden het onderhouden van een netwerk. Starters willen graag bij vrienden in de buurt te wonen.

Wat starters ook belangrijk vinden is de flexibiliteit. 62,9 procent van de respondenten in het onderzoek wil liever huren dan kopen. Door het kopen van een huis is de starter minder flexibel. Wethouder Jansen merkt dat in de praktijk ook op. “Je krijgt niet altijd een hypotheek als je nog geen vaste aanstelling hebt, ook hebben starters vaak een hoge studieschuld die nog afgelost moet worden. Dus alles bij elkaar, als mensen kunnen kiezen, willen ze eerst een tijdje huren en dan een beetje vet op de botten krijgen. De woningen moeten dus ook betaalbaar zijn.” Denny denkt er net zo over: “Vanuit een goedkopere huurwoning kan ik later gaan kijken of ik misschien iets anders kan vinden.”

Woningzoektocht

Die ‘goedkopere huurwoning’ is nog niet gevonden, ook al zit Denny erboven op. “Op Facebook zie je vaak dat een bericht heel veel likes heeft en dat veel anderen erin zijn getagd. Je moet dan wel supersnel zijn om een kans te maken. Het probleem bij websites is dat je echt bij elke keer moet betalen. Bij vier websites, moest ik iedere keer 8 tot 30 euro betalen. Als het dan niks oplevert, is het gewoon weggegooid geld.”

Tot nu toe levert het ook nog niks op. Denny kan niet echt enthousiast worden van de bezichtigingen die hij heeft gehad. “De eerste bezichtiging was meer een kamer, waarbij je de keuken en badkamer zou delen met de eigenaar. Hij had het voor heel veel vierkante meters op de website Kamernet staan, maar het bleken twee kleine kamertjes te zijn van 8m2. De verhuurder zei: ’de keuken heb ik ook meegeteld en de woonkamer, want daar mag je ook gewoon zitten.’ Dan denk ik echt van: ‘ja gast, doe dat gewoon niet.’”

Op de foto’s zagen de kamers er best prima uit. In het echt was het donkere laminaat opeens verwisseld voor oude vloerbedekking. Het vreemdste aan deze bezichtiging komt nog. “Later vertelde hij ook nog dat zijn zoontje, elk weekend op een van de twee kamers, die ik dan huurde ging slapen. Toen dacht ik echt van: ‘wacht, dit is wel heel raar.’”

Wonen in Utrecht:

  • 2de positie voor de stad Utrecht op het gebied van woonaantrekkelijkheid. Alleen Amsterdam blijft Utrecht voor.
  • 64% van de Utrechters is tevreden over het groen in de buurt.
  • 600 nieuwbouwwoningen zijn er opgeleverd in 2015.
  • 7 is het gemiddelde rapportcijfer van het algemeen buurtoordeel.
  • 400 woningen staan in de stijgers.
  • 82% van de Utrechters geeft minimaal een rapportcijfer 7 voor de woning.

Alternatief huren

Door de problemen waar Denny tegen aanloopt in zijn zoektocht naar een geschikte woning, ontstaan er ook nieuwe initiatieven. De gemeente Utrecht experimenteert met een aantal alternatieve vormen van huren. Je hebt bijvoorbeeld het friends concept, dan kan je samen met een vriend een groter appartement huren. Er wordt dan een speciaal contract opgesteld, waarbij je beide dezelfde rechten hebt.

Ook het fenomeen kluswoningen kom je tegen in Utrecht. Meestal worden kluswoningen in de koopsector aangeboden en niet in de huursector. Een klushuis is een woning die voor een lage prijs wordt aangeboden. De koper moet wel binnen een bepaalde tijd de woning op knappen. Wethouder Jansen is gematigd positief over deze ontwikkeling. “Voor huurders zie ik het niet op grote schaal gebeuren, omdat bij huurwoningen de eigenaar wel grip wil houden op de kwaliteit. In de koopsector lijkt het mij wel een goed idee, als je er dan een zooitje van maakt, dan zit je zelf op de blaren. Dat is op zich prima.”

Zo’n kluswoning zit Denny niet zitten. “Eigenlijk ben ik op zoek naar een huurwoning met niet zoveel rompslomp. Het liefst is de woning ook nog gestoffeerd.” Wethouder Jansen kan dat goed begrijpen, hij is ook niet zo’n klusser.  “Voor mij is het niks, maar voor de gemiddelde hobbyist moet dat goed te doen zijn. Bij kluswoningen is een goede formule dat je de buitenklant laat doen door een professional en dat de afbouw door de mensen zelf wordt gedaan.”

Transformeren

Door kluswoningen en het concept friends vergroot je wel het aanbod van betaalbare woningen. Het aanbod wordt ook vergroot door een nieuwe woningbouwtrend: het transformeren. Utrecht was vorig jaar zelf nummer 1 in het verkrijgen van woningen door transformatie. Het waren er toen meer dan duizend, zelfs meer dan in Amsterdam. “Het geeft wel aan hoe groot het fenomeen hier is in de stad, ook wij van de gemeente staan onze oude gebouwen af voor transformatie, vertelt wethouder Jansen. Niet alleen oude kantoren worden verbouwd tot woningen, maar ook zorgcomplexen en fabrieken. Ook Hogeschool Utrecht stoot een aantal gebouwen af voor transformatie.

schermopname-268

Aan de Jutfaseweg 205 stond eerst een fabriek en een school. Nu kan je de gebouwen niet meer herkennen. Op de plek staat nu een complex met 31 appartementen. “Wel hetzelfde gebouw, maar helemaal veranderd”, vertelt Rolf van den Engel, eigenaar MidNed projectontwikkeling. “Bij transformeren laat je het geraamte staan, maar verander je de binnen en buitenkant. Van kantoorpand naar appartementencomplex.”

Bij transformeren zijn de bouwkosten goedkoop. Als je de bestaande materialen en constructie goed hergebruikt, kun je daarop besparen. Ook is de overlast veel minder voor de buurt. De constructie staat er namelijk al en je hoeft niet meer te heien. De bouwtijd is in principe korter. Projectontwikkelaar Rolf is niet als enigste enthousiast. “We merken als we een buurtavond houden, dat de mensen positief zijn over dat je iets gaat hergebruiken en niet volledig gaat slopen en opnieuw gaat bouwen.”

Bijna nieuwbouw

Het transformeren lijkt een goede oplossing voor starters: het is relatief goedkoop, de bouwkosten zijn laag, de bouwtijd is minder lang en er is minder overlast voor de buurt. Ook Denny ziet zo’n getransformeerde woning wel zitten. “Zo’n getransformeerde woning lijkt me wel gaaf. Het is een soort van nieuwbouw, dus dan weet je wel waar je aan toe bent.”

Als je opzoek gaat naar een particuliere woning via internet, weet je nooit zeker waar je aan toe bent. Daar is Denny nu wel achter gekomen, ook bij een andere bezichtiging was de woning anders dan op de foto’s.  “Op de advertentie stond dat het om een ruime tuinstudio ging. Toen ik ging kijken was het echt een tuinhuisje. Niet het pareltje waar ik naar opzoek ben.”

Architect Mark Mutsaers heeft wel zijn pareltje gevonden, terwijl hij juist niet opzoek was naar een nieuwe woning. Hij ontwierp het project aan de Jutfaseweg en nu woont hij zelf in de oude fabriek en school. “Ik en Rolf waren er mee bezig en toen dacht ik stiekem wel ‘dat worden hele leuke appartementjes.’ Langzaamaan ben ik toch wel heel enthousiast geworden en heb ik alles uitgezocht. En toen dacht ik ‘nou’ misschien moet ik het wel gewoon doen.”

Het project aan de Jutfaseweg is niet het enigste transformatie project in de stad. Het voormalige kantoorpand aan de Kaap Hoorndreef is een van de projecten die al af is. Het gebouw werd in september 2013 getransformeerd naar 52 appartementen. Begin dit jaar is er begonnen aan het verbouwen van het oude PTT sorteercentrum. Straks komen daar 218 startersappartementen in en drie kleine kantoorruimten. In de toekomst wordt de oude KPN- locatie in Utrecht- Oost onder handen gekomen. Er worden daar 260 startersappartementen ontwikkeld.

Oplossing

Of transformeren ook het woningprobleem oplost, daarover is projectontwikkelaar Rolf sceptisch. “Het helpt, maar elke nieuwe woning helpt natuurlijk of je nou aan nieuwbouw doet of transformeert. De oplossing is gewoon heel erg veel woningen bouwen. Overal waar mogelijkheden zijn moet je die benutten en transformeren helpt daar natuurlijk wel bij.”

Bewoner Mark ziet het juist wel als een oplossing voor de starter, voor hem is transformeren het beste uit twee werelden. Wel de nieuwbouw en veel dingen zelf beslissen, maar wel een oud pand waar je sneller in kan. “Je kan zelf je keuken uitzoeken en je badkamer of nog wat schuiven met wandjes. Als je een bestaand huis koopt of huurt is dat minder flexibel.”

Wethouder Jansen ziet vooral dat transformeren een goede oplossing is om betaalbare woningen toe te voegen. “Transformeren is daar wel ideaal voor, het gaat een stuk sneller dan nieuwbouw. Maar het is een illusie om te denken dat je hier voldoende kan bouwen en transformeren voor iedereen die hier zou willen wonen. Het helpt allemaal, maar niet voor iedereen.”

De parel

Transformatie heeft Mark wel onverwacht geholpen aan een nieuwe woning. “Het is niet zo’n standaard huis en dat vind ik leuk. In dit pand zitten bijvoorbeeld veel hoekjes en ramen, ook heeft het gebouw een aparte constructie.” Denny ziet nieuwe mogelijkheden voor zijn zoektocht naar een woning. “Soms kom je ook van die zolderkamers tegen en daar zit dan geeneens een raam in. Bij verbouwde kantoren heb je dat probleem niet.” Misschien zit zijn pareltje er wel tussen bij het alternatief huren.

%d bloggers like this: