URB.

Wat beweegt mensen?

Woongroep, eeuwig of voor even?

Hoe wapenen starters zich tegen de problemen op de Amsterdamse huizenmarkt?

De Amsterdamse woningmarkt werkt als een spons; er komen mensen bij maar geen woningen. Dat moest anders vond de gemeente Amsterdam en daarom zijn de regels omtrent het delen van een woning twee jaar geleden versoepeld. Inmiddels huren tientallen starters gezamenlijk een woning in een zogeheten woongroep. Maar in hoeverre is dit fenomeen een oplossing voor de problemen op de Amsterdamse huizenmarkt?

Verscholen in een smalle zijstraat van het Spui zit café Gollem. Een typische Amsterdamse kroeg waar de geur van opgedroogd bier zich permanent in de houten vloer heeft genesteld. In zijn studententijd kwam Daan hier graag. De goedkope pils en meezingers op repeat vormen het ideale begin van een stapavond. Vandaag is hij hier met een andere reden: hij hoopt hier zijn woongroep te kunnen vormen.

Twee jaar geleden studeerde Daan af als docent in de wiskunde. Met het behalen van zijn diploma verliep zijn campuscontract en moest hij noodgedwongen zijn studentenkamer verlaten. Omdat hij niet gelijk een baan vond, verhuisde hij terug naar de zolderkamer van zijn ouderlijk huis in Utrecht. Vanuit zijn slaapkamer solliciteert hij zich een ongeluk; hij wil zo snel mogelijk terug naar de hoofdstad. Inmiddels staat Daan vier dagen per week voor de klas op een VMBO-school in Amsterdam-West. Met zijn 24 jaar, één van de jongste docenten. Vier dagen per week pendelt hij heen en weer tussen zijn zolderkamer en zijn lokaal op de tweede verdieping. Een reis van meer dan een uur. Dat vindt hij maar niks en daarom probeert Daan al maanden om een woning te vinden in de hoofdstad. Met zijn salaris verdient hij te weinig om een huis te kunnen kopen, dus moet hij zijn toekomstige stulpje zoeken in de vrije huursector. Zonder succes. Totdat hij in de krant leest dat je als starter in Amsterdam gezamenlijk een woning kunt huren. Een woongroep zelfstandige woning, dat lijkt Daan wel wat. Hij informeert wat in zijn vriendenkring en komt in contact met Bas, een 25-jarige marketingmanager, die net als Daan geen geluk heeft bij het vinden van een woning in Amsterdam. Het tweetal bundelt hun krachten en gaan op zoek naar starters met hetzelfde probleem. Ze plaatsen een advertentie op Facebook. Binnen no-time reageren tientallen mensen. De twee besluiten een aantal van hen uit te nodigen voor een borrel. Daar zitten ze dan, Daan en Bas, achterin café Gollem. Te wachten op wat misschien wel hun toekomstige huisgenoten gaan worden.

Het is iets na zessen. Afgezien van een oude stamgast aan de bar, zijn zij de enige gasten in het café. Daan kijkt zenuwachtig op zijn horloge. ‘’Zouden ze het niet kunnen vinden?,’’ vraagt hij terwijl Bas druk bezig is met zijn telefoon. ‘’Maak je niet zo druk joh,’’ mompelt Bas. Plots komen er twee jongemannen binnen. ‘’Hier, die komen voor ons,’’ zegt Daan en wandelt richting het tweetal. De mannen stellen zich voor als Mart en Floris. Het viertal bestelt een biertje. Ze kletsen wat en bespreken de mogelijkheden voor het delen van een woning.

Een woning delen
De gemeente Amsterdam heeft in het voorjaar van 2014 nieuwe regels vastgesteld voor het delen van een woning. Onderdeel van deze hernieuwing is de introductie van de ‘woongroep in een zelfstandige woning’ als nieuwe vorm voor het delen van een woning door meer dan één huishouden. Bij deze vorm is er sprake van drie of meerdere personen die samen één woning huren. Er is sprake van een huurcontract op naam van alle leden van de woongroep en er is geen huurrelatie tussen bewoners onderling, want zij zijn gelijkwaardig op dat punt. Als woongroep kun je alleen een woning betrekken in de vrije sector, waardoor huurtoeslag niet mogelijk is. Het is nu ten alle tijden mogelijk om een woongroep te starten en een woning te huren, wel dien je je woongroep aan te melden bij de gemeente. Particuliere verhuurders stellen echter ook nog enkele eisen. Woningbouwvereniging Rochdale stelt bijvoorbeeld dat alle bewoners minimaal 18 jaar moeten zijn en daarnaast dient het gezamenlijke netto-inkomen van alle bewoners minimaal drie keer de brutohuur te bedragen. Naast een woongroep in een zelfstandige woning zijn er ook nog twee andere vormen van woningdelen: onzelfstandige bewoning en hospitaverhuur.

Na hun eerste kennismaking in café Gollem verloopt alles in sneltreinvaart. Het viertal spreekt nog een paar keer af en schrijft zich vervolgens als woongroep in bij de gemeente Amsterdam. De zoektocht naar een huis kon beginnen. Ze hebben geluk. De kersverse woongroep vindt binnen no-time een woning die aan alle woonwensen van de vier voldoet. Ze plannen een bezichtiging. Drie weken later ondertekenen ze het huurcontract.

De heren verhuizen naar Nieuw-Sloten, een nieuwbouwwijk gelegen net buiten de ring van Amsterdam. Een stadsdeel dat gekenmerkt wordt door haar rust. Populair bij jonge gezinnen. Wandelend door deze groenrijke buurt zou je bijkans vergeten dat je je op slechts een kwartier van het bruisende Amsterdamse stadscentrum begeeft. Het huis van het viertal is gelegen op de hoek van een woonerf. Wie van buiten een blik naar binnen werpt zal allerminst vermoeden dat hier een toekomstige papa en mama gehuisvest zijn. Voorin de huiskamer staat een met viltstift beschreven salontafel. De lege bierflesjes in de vensterbank voorzien de ruimte van een studentikoze allure.

‘’Het is echt onmogelijk om in je eentje een betaalbare woning in Amsterdam te vinden.’’

De avond valt in Nieuw-Sloten. Daan laat een stomende pan zuurkool op de onderzetter vallen. ‘’Het is echt onmogelijk om in je eentje een betaalbare woning in Amsterdam te vinden,’’ zegt hij terwijl Bas, Floris en Mart aanschuiven aan de eettafel, achterin de kamer. ‘’Je moet gewoon onwijs veel geluk hebben.’’ Het viertal woont nu aantal maanden onder één dak. Gezamenlijk huren ze een huis in een zogeheten ‘woongroep zelfstandige woning’. Net als de heren zoeken jaarlijks duizenden andere starters een woonplek in en rondom de ring van Amsterdam.

 

Waarom is Amsterdam zo populair?
Amsterdam is al jaren in trek bij de jongere bevolking. De instroom bestaat voor een groot deel uit jongeren die gaan studeren en net afgestudeerden uit andere studentensteden. Volgens de gemeente Amsterdam zochten in 2015 bijna zevenduizend mensen in de leeftijd van twintig tot dertig jaar een woning in de hoofdstad. Een van de belangrijkste motieven voor deze groep om hier te willen wonen is vanwege de vele voorzieningen die Amsterdam te bieden heeft, de zogeheten pullfactoren. Dat blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van de Atlas voor gemeenten. In dit onderzoek worden de grootste gemeenten van Nederland op meer dan vijftig punten met elkaar vergeleken. Amsterdam wordt al jaren als beste beoordeeld. De hoofdstad is van oudsher een centra van bedrijvigheid, werkgelegenheid, hoger onderwijs, commerciële en culturele voorzieningen. Jongeren zijn op zoek naar een opleiding, naar werk en naar een partner. Dat er zo veel meer jongeren naar de steden trekken dan voorheen, heeft vooral te maken met het feit dat steeds meer jongeren ervoor kiezen om gaan te studeren. Stuk voor stuk aspecten die de stad aantrekkelijk maakt voor een starter.

Maar wanneer je als starter de Amsterdamse woningmarkt wilt betreden is dat niet gemakkelijk. Dit komt omdat de woningmarkt in de hoofdstad bestaat uit een grote sociale voorraad en veel dure koopwoningen. In 2015 betrof 29 procent van alle Amsterdamse woningen een koopwoning. De resterende 71 procent bestaat uit huurwoningen waarvan er ruim 64 procent sociale huur is. En daar schuilt precies het probleem, volgens een woordvoerder van woningbouwvereniging Rochdale in Amsterdam. ‘’De wachttijden voor een sociale huurwoning bedragen tientallen jaren en als starter verdien je vaak te weinig om een huis te kunnen kopen. De Amsterdamse woningmarkt heeft een tekort aan particuliere huurwoningen in het middensegment.’’ Hierdoor beland een starter vaak tussen de wal en het schip. Door deze beperkte toegankelijkheid zullen de jonge woningzoekers genoodzaakt zijn uit te wijken naar de omringende regio. ‘’Maar ook de omringende regio kan maar in bepaalde mate helpende hand bieden in het opvangen van starters. Niet alleen zijn ook hier de huur- en woningprijzen gestegen, ook de voorzieningen die de regio biedt, voldoen veelal niet aan de woonwensen van de starters op de woningmarkt .’’

amsterdam-1928451_960_720Amsterdam                  bron: Pixabay.com

Vastgoedbelegginsadviseur Capital Value berekende dat van alle woningen in Nederland slechts 5,4 procent tot de vrije huursector behoort. Naast deze extreme schaarste zijn de huurprijzen ook nog eens torenhoog. Binnen de vrije sector slagen er in Nederland jaarlijks twaalfduizend huishoudens niet in om een geschikte woning te vinden. Maar hoe komt dat nou? In een interview met Dagblad Trouw licht Kees van Harten, directeur van Capital Value, toe waarom het aantal vrije sectorwoning ondanks de grote vraag klein blijft. Volgens van Harten heeft het geringe aanbod te maken met opportunisme van gemeenten. ‘’Uit cijfers van vorig jaar blijkt dat van de 58.000 bouwvergunningen die gemeenten verstrekten, het leeuwendeel ging naar de bouwers van koopwoningen. Dat is omdat die partijen bereid zijn meer te betalen voor een stuk grond dan beleggers of woningcorporaties die investeren in de bouw van huurwoningen. En dat is dan weer het gevolg van de hypotheekrenteaftrek die kopers de mogelijkheid biedt meer te betalen voor een woning dan voorheen,’’

Niet alleen het grondbeleid van gemeenten vormt een obstakel voor het bouwen van vrije sectorwoningen, weet Hugo Priemus, emeritus hoogleraar aan de TU Delft. Institutionele beleggers, de grootste aanjagers van woningbouw in de vrije sector, zijn er ook schuldig aan. Zij beleggen namens pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen en zijn op zoek naar het hoogste rendement. “Institutionele beleggers maken internationale afwegingen en zijn eigenlijk alleen actief in de Randstadsteden. Beleggers stellen hoge eisen aan de grond die ze willen kopen. Het moet in een grote stad zijn, in een mooie woonomgeving, goed bereikbaar. En aan de gemeente delen zij mede dat ze dat alles willen voor een zeer bescheiden grondprijs.”

‘’Er is gewoon heel weinig woonruimte beschikbaar dat binnen het budget van een starter past’’

Het aanbod is dus gering, maar de vraag enorm. Woningbouwvereniging Ymere geeft aan dat er voor huurwoningen in het middensegment vaak tientallen aanmeldingen binnen komen. ‘’Ik ben wel eens op een kijkavond geweest voor een appartement van 50 vierkante meter. Met mij waren er nog ruim zeventig anderen geïnteresseerd in de woning,’’ stelt Bas. ‘’Er is gewoon heel weinig woonruimte beschikbaar dat binnen het budget van een starter past,’’ vult Daan hem aan. ‘’Het huis waarin we nu wonen had ik nooit in mijn eentje kunnen financieren.’’

Toen de jongens besloten om als woongroep een woning te huren, namen ze een risico. Het viertal kende elkaar voor het samenwonen nauwelijks. ‘’Ik las ergens dat het als starter gemakkelijker was geworden om een woning te delen, toen besloot ik om in mijn omgeving op zoek te gaan naar andere starters met hetzelfde probleem.’’ Samen met Bas organiseerde hij de borrel in café Gollem. ‘’Ik stelde niet zoveel eisen aan mijn toekomstige huisgenoten; de gegadigden moesten alleen een piemel hebben.’’ Dat de keuze uiteindelijk op Floris en Mart is gevallen is puur toeval geweest omdat zij als enigen kwamen opdagen op de borrel in café Gollem. Het viertal heeft in de paar maanden dat ze onder één dak leven een hechte vriendschap opgebouwd. Iets dat ze vooraf niet hadden verwacht. Alle vier de heren hebben een drukke baan met onregelmatige werktijden, dus veel tijd om elkaar beter te leren kennen was er nauwelijks. Volgens Daan had dat ook weinig prioriteit. ‘’We hadden allemaal ons eigen leventje al opgebouwd, het enige dat ontbrak was een goede woonruimte.’’

Door de nieuwe regels kiezen de laatste jaren meer Amsterdammers ervoor om een woning te delen. Deelden in 2006 nog 9600 mensen een woning, in 2015 is dit aantal met ruim 30 procent gestegen tot 12.700 woningdelers. RIGO Advies en Research heeft in opdracht van de gemeente Amsterdam het woningdelen in de gemeente geëvalueerd. Onder de woningdelers heeft RIGO enquêtes en telefonische interviews afgenomen. Daaruit kwam het rapport: Woningdelen in Amsterdam (Kessel, 2016). Bij de gemeente Amsterdam waren in 2015 ruim zevenhonderd woongroepen bekend.

Het huis waar het viertal hun onderkomen heeft gevonden is voor Amsterdamse begrippen ruim. Ieder heeft zijn eigen slaapkamer. ‘’Daar hebben we om moeten loten, omdat twee slaapkamers iets kleiner zijn,’’ zegt Floris, die de gelukkige eigenaar is van een van de grote slaapvertrekken. De heren delen hun bad- en huiskamer. Zoals gebruikelijk bij het delen van een woning is er een gezamenlijke rekening voor de vaste lasten. ‘’Maar daar wordt ook wel eens een kratje pils voor gehaald,’’ zegt Daan terwijl hij de laatste slok uit zijn flesje achterover gooit. ‘’Iemand nog een nieuwe?’’

Ondanks dat de heren vaak vroeg op moeten staan, gaat het delen van een badkamer ze goed af. ‘’Ik kan gewoon mijn tanden poetsen terwijl Bas of Floris staat te douchen,’’ zegt Daan. Het schoonmaakrooster is een heel ander verhaal. ‘’In het begin probeerden we de taken eerlijk te verdelen, maar we zijn er gewoon niet zo consequent in.’’ De mannen lijken zich niet zo druk om te maken. ‘’Zolang we geen ongedierte hebben, vind ik dat beetje rommel prima,’’ stelt Daan, terwijl hij tevreden de huiskamer inkijkt. Door hun ruime huiskamer komen er regelmatig mensen over de vloer. In de weekenden fungeert de grijze hoekbank voorin kamer vaak als bed voor vrienden van buiten de plaats. ‘’Iedereen uitgegeten?,’’ vraagt Bas als hij de laatste kliekjes zuurkool van zijn bord schraapt. Voor de afwas hebben de heren een regel: degene die kookt hoeft niet af te ruimen. De vaatwasser doet de rest.

Het viertal heeft het naar hun zin in Nieuw-Sloten. Het woningdelen is voor Daan een goede oplossing gebleken. Toch plaatst men kanttekeningen bij de effectiviteit van de nieuwe regels. Uit de telefonische interviews die RIGO afnam met de bewoners van een woongroep blijkt dat het woningdelen voor bewoners geen wensbeeld is. Voor velen is het delen van een woning een noodoplossing. Het leeuwendeel van de woningdelers in de hoofdstad is midden twintig en net afgestudeerd. Velen zoeken een eigen plekje waar ze, eventueel later, een gezin kunnen beginnen. Het delen van een woongroep met vrienden of andere starters wordt veelal niet als onprettig ervaren, maar het is allerminst een oplossing voor de lange termijn. Veel geïnterviewde gaven dan ook aan de woongroep als een tussenstation te zien.

Dat geldt ook voor het Daan en zijn vrienden. ‘’Ik moet er niet aan denken om nu al samen te wonen met mijn vriendin,’’ vertelt Mart, die als enige een relatie heeft. De jongens hebben de eettafel verruild voor de bank aan de voorkant van de huiskamer. Er heerst een relaxte sfeer. De rest van de avond wordt vormgegeven. ‘’Is er nog bier?,’’ vraagt Floris die intussen wat elektronische dancemuziek heeft opgezet. Op gepast volume, want de buren zijn behoorlijke ‘’zuurpruimen’’.

RIGO onderzocht met hun rapport Woningdelen in Amsterdam ook de overlast voor omwonenden van woningdelers. Woningdelen geeft soms overlast voor omwonenden, maar lang niet altijd is de overlast aan het delen van een woning te schrijven. Wel is er soms sprake van concentratie-effecten: veel woningdelers dichtbij elkaar geven de buurt een ander aanzien en sommigen ervaren dat als een verminderde leefbaarheid. De jongens zijn, zover zij weten, de enige woningdelers in de buurt.

 

Woningdelen drijft de prijzen op
Woningcorporaties stellen hun huurprijs vast op grond van beleidsmatige overwegingen. Op basis van die vaststaande huurprijs wordt dan een bewoner gekozen. Of een woning van een bepaalde prijs vervolgens wordt bewoond door een groep woningdelers of door een gezin met een middeninkomen maakt voor de meeste woningcorporaties niet uit; beide zien ze als een bijdrage aan hun volkshuisvestelijke taak. In zekere zin zijn gezinnen en woningdelers dus concurrenten van elkaar.

Anders ligt dat bij de verhuur door particuliere verhuurders. Het spreekt voor zich dat zij, bij de keuze tussen een lagere realiseerbare huurprijs in het geval van bewoning door een gezin of een hogere huurprijs bij woningdelen, kiezen voor de tweede optie. Als iemand voor een product – in dit geval een huurwoning in de vrije sector – meer geld overheeft, dan stijgt de marktwaarde. Aangezien er voor deze categorie huurwoningen geen maximale huurprijs bestaat – het is immers de vrije huursector – kiezen particuliere verhuurders in veel gevallen voor verhoging van de huurprijs. Hierdoor is zo’n woning alleen nog voor woningdelers of een selecte groep hoge inkomens betaalbaar. De versoepeling van de regels omtrent het woningdelen zorgt dus voor prijsopdrijving in deze sector.

In de enquête die RIGO heeft gehouden onder woningdelers in Amsterdam, is gevraagd naar een indicatie van de huurprijs van hun woning. In de meeste gevallen ligt deze tussen de €1.500 en €2.000 euro, afhankelijk van het type verhuurder.

 

Het hoekhuis in Nieuw-Sloten valt in dezelfde categorie. De huurprijs per persoon varieert, omdat de kamers qua grootte van elkaar verschillen. Toch vinden de heren niet dat ze goedkoop wonen. ‘’Alles in Amsterdam is duur,’’ relativeert Daan. ‘’Onder de 400 euro in de maand ga je niets vinden, tenzij je genoegen neemt met een bezemkast.’’

Aan de kanttekeningen die bij de nieuwe regels geplaatst worden ligt telkens één oorzaak ten grondslag: de huidige situatie op de Amsterdamse woningmarkt. Er zijn simpelweg te weinig woningen voor het aantal huishoudens dat er naar op zoek is. De kans op een sociale huurwoning is nihil, tenzij je al jaren staat ingeschreven bij Woningnet. Hierdoor gaan veel woningzoekende op zoek naar een alternatief. Kopen behoort vaak niet tot de mogelijkheden, waardoor je als woningzoekende in de vrije sector belandt. Het aanbod in de vrije sector is miniem, terwijl het aantal woningzoekenden groot is. Dit leidt als vanzelf tot stijgende prijzen en daarmee tot woningdelen. Of de gemeente Amsterdam met andere beleidsregels er in slaagt om dit marktmechanisme te beïnvloeden is de vraag. Het uitbreiden van de woningvoorraad lijkt daarmee één van de weinige manieren om daadwerkelijk iets aan de kansen van woningzoekenden te doen.

Die problematiek lijkt het viertal niet deren. De woongroep in Nieuw-Sloten is allang blij dat het een geschikte woning heeft gevonden. Of ze nog lang in deze vorm blijven wonen weten ze niet. ‘’Dat zie ik tegen die tijd wel,’’ zegt Daan, die door de opzwepende muziek in de feeststemming is gekomen. ‘’Gaan we stappen?,’’ vraagt hij. ‘’Prima,’’ reageert Floris enthousiast. ‘’Zolang we maar niet naar café Gollem gaan.’’

%d bloggers like this: